Но это не «квартира с доходом по умолчанию». В 2026 году апарт-отель нужно оценивать как полноценный объект размещения: с классификацией, финансовой моделью, управляющей компанией, сервисом, загрузкой, расходами и юридическими ограничениями. Именно от этих факторов зависит, будет ли объект приносить стабильный доход или останется красивым, но слабым активом.
Апарт-отель — это гостиничный формат с апартаментами для проживания
Если говорить просто, апарт-отель — это объект размещения, где гостям предлагают не стандартные гостиничные номера, а апартаменты с мебелью, кухней, бытовой техникой и сервисом. По запросу «апарт отель это» пользователь обычно хочет понять: это гостиница, квартира или отдельный формат.
Апарт-отель объединяет преимущества квартиры и гостиницы: больше бытовой самостоятельности для гостя и централизованное управление для собственника. Гость может жить несколько суток, недель или месяцев, готовить еду, работать, пользоваться уборкой и дополнительными услугами.
Обычно в составе апарт-отеля предусматривают:
- Меблированные апартаменты с кухней
- Сервис уборки
- Систему заселения
- Каналы бронирования
Дополнительные услуги:
- Прачечную
- Кафе
- Фитнес
- Коворкинг
- Парковку
Ключевое отличие апарт-отеля от обычной квартиры — единая гостиничная модель управления. Объект работает не как набор отдельных помещений, а как комплекс размещения: с правилами проживания, сервисом, продажами, загрузкой, тарифами и операционным контролем.
По Постановлению Правительства РФ №1951 апарт-отели относятся к средствам размещения наряду с отелями, мотелями, хостелами и пансионатами. Поэтому апарт-отель необходимо рассматривать как гостиничный продукт, а не просто как недвижимость для сдачи в аренду.
С 1 сентября 2025 года требования к средствам размещения стали строже. В информации об услугах нужно указывать номер записи в реестре, ссылку на запись и сведения о категории объекта. Неклассифицированные средства размещения теряют возможность легально принимать новых гостей и размещать рекламу через основные каналы продаж. Это уже вопрос допуска к рынку.
При проектировании апарт-отеля важно заранее учитывать не только архитектуру и дизайн номеров, но и требования к классификации, маршруты гостей, сервисные зоны, хранение белья, работу персонала, систему заселения и операционную модель. Если эти решения не заложить на стадии концепции, после строительства они обычно превращаются в дополнительные расходы.
Чем апарт-отель отличается от гостиницы, квартиры и жилого комплекса
Апарт-отель отличается от гостиницы большей функциональностью номера, а от квартиры — гостиничным сервисом и централизованным управлением. Это самостоятельный формат, который нельзя корректно оценивать только по логике жилой недвижимости.
| Формат | Что получает гость | Кто управляет | Для чего подходит | Важный нюанс для инвестора |
| Апарт-отель | Апартамент с кухней, мебелью, уборкой и сервисом | Управляющая компания | Туризм, командировки, длительное проживание | Доход зависит от загрузки, оператора, расходов и модели распределения выручки |
| Классическая гостиница | Номер и гостиничный сервис | Отельный оператор | Краткосрочное размещение, деловые и туристические поездки | Инвестор обычно не покупает отдельный номер как индивидуальный актив |
| Квартира в аренду | Жилое помещение для проживания | Собственник или агент | Долгосрочная или посуточная аренда | Собственник сам отвечает за поиск гостей, уборку, ремонт и оплату |
| Жилой комплекс | Квартира в жилом фонде | Собственник / УК / ТСЖ | Постоянное проживание | Другая юридическая модель, регистрация и коммунальные правила |
Для гостя апарт-отель удобен при проживании на несколько дней, недель или месяцев. Наличие кухни, стиральной машины, рабочей зоны и бытовой техники делает формат ближе к домашнему, но при этом сохраняется сервис гостиницы.
Для инвестора апарт-отель — это участие в гостиничном бизнесе. Доход формируется за счёт загрузки, средней ставки размещения, качества сервиса, работы управляющей компании и конкурентоспособности объекта.
На апрель 2025 года в России насчитывалось около 18 тыс. юнитов апарт-отелей, ещё около 47 тыс. находилось в стадии строительства. Прогнозируется почти четырёхкратный рост рынка за пять лет. Это подтверждает интерес к формату, но одновременно усиливает конкуренцию между проектами.
Поэтому апарт-отель нельзя оценивать только по цене квадратного метра. Для корректной оценки нужны гостиничные показатели: загрузка, ADR, RevPAR, сезонность, расходы, комиссия оператора, структура номерного фонда и конкурентная среда.
Кому подходит проживание в апарт-отеле
Апарт-отель подходит гостям, которым нужен комфорт квартиры и сервис гостиницы. Формат востребован там, где есть устойчивый поток туристов, деловых гостей, семейных поездок и длительного временного проживания.
Но аудитория нужна не только для маркетинга. Она влияет на проектирование объекта.
| Аудитория | Что ей важно | Что нужно предусмотреть в проекте |
| Деловые гости и командировки | Быстрое заселение, рабочее место, стабильный интернет, документы для отчётности | Рабочая зона в номере, коворкинг, переговорная, корпоративные тарифы, удобное позднее заселение |
| Семьи с детьми | Кухня, безопасность, больше площади, бытовая самостоятельность | Семейные апартаменты, стиральные машины, места хранения, безопасные планировки |
| Длительное проживание: лечение, обучение, релокация | Спокойная среда, бытовой комфорт, возможность жить несколько недель или месяцев | Полноценная кухня, прачечная, места хранения, доступная среда |
| Туристы и курортные гости | Удобная локация, услуги рядом, комфорт на несколько дней или недель | Ресепшен, багажная зона, гибкие тарифы, ресторан, парковка, сервис хранения |
Спрос на размещение в России остаётся значительным. В 2025 году в коллективных средствах размещения остановились 92,042 млн туристов — на 2 млн больше, чем годом ранее. По оценке Минэкономразвития, в 2026 году ожидается около 94 млн путешествующих по России.
При этом рынок уже нельзя оценивать только через тезис о росте внутреннего туризма. По данным CMWP, в I квартале 2026 года численность размещённых лиц в коллективных средствах размещения составила 18,8 млн человек, рост — 2,8% год к году. Спрос сохраняется, но темпы роста становятся более умеренными.
Для инвестора и девелопера важно определить не абстрактную аудиторию, а конкретные сценарии проживания. Например, апарт-отель рядом с деловым центром должен проектироваться иначе, чем объект на курорте или комплекс при медицинском кластере. Отличаются состав номеров, площади, инфраструктура, тарифы, сезонность и требования к сервису.
Как работает апарт-отель: управление, сервис и бронирования
Апарт-отель работает через централизованное управление. Управляющая компания отвечает за продажи, бронирования, заселение, уборку, обслуживание, ценообразование, работу с отзывами и распределение дохода между собственниками.
Базовая операционная схема выглядит так: гость бронирует апартамент, оплачивает проживание, объект получает выручку, из неё вычитаются комиссия управляющей компании и операционные расходы, после чего собственник получает доход по условиям договора.
Функции управляющей компании:
- размещение объекта на каналах бронирования;
- управление тарифами и загрузкой;
- организация заселения и выезда гостей;
- уборка и техническое обслуживание;
- контроль качества сервиса;
- работа с отзывами и повторными бронированиями;
- ведение отчётности для собственников;
- распределение дохода по утверждённой модели.
Для инвестора сильная управляющая компания является одним из ключевых факторов доходности. Даже удачная локация не компенсирует слабую операционную модель, если объект плохо продаётся, получает низкие оценки гостей или не умеет управлять сезонностью.
На практике слабое управление чаще всего проявляется в низкой загрузке, плохих отзывах, несогласованных тарифах и росте операционных расходов. Поэтому оператора нужно проверять так же внимательно, как документы на объект.
При создании апарт-отеля под ключ операционная модель должна разрабатываться до запуска продаж. На стадии концепции нужно понимать, кто будет гостем, как он будет бронировать номер, какие услуги получит, какие зоны нужны объекту, как будет работать персонал и как будет формироваться доход собственника.
Как инвестор зарабатывает на апарт-отеле
Инвестор зарабатывает на сдаче апартамента гостям через гостиничную модель размещения. Доход зависит от стоимости покупки, загрузки, средней ставки, сезона, расходов, налогов, комиссии оператора и условий договора с управляющей компанией.
Основные модели дохода:
| Модель | Как работает | Преимущества | Риски |
| Котловой метод | Общая выручка объекта распределяется между собственниками после вычета комиссии и расходов | Доход зависит от работы всего объекта, а не только одного номера | Нужно внимательно изучать формулу распределения |
| Фиксированная аренда | Оператор платит собственнику заранее установленную сумму | Более прогнозируемый доход | Потенциальная доходность обычно ниже |
| Гарантированная доходность | Девелопер или УК обещает определённый процент на ограниченный срок | Простая модель для инвестора на старте | Важно проверить срок гарантии и условия после её окончания |
| Самостоятельная сдача | Собственник сам управляет арендой | Больше контроля над активом | Больше операционной нагрузки и рисков простоев |
По данным Macon, на рынке апарт-отелей чаще используется котловой метод: общая выручка от аренды распределяется между собственниками после вычета комиссии оператора. Гарантированная доходность применяется реже и часто используется как временное решение на этапе запуска объекта.
Гарантия требует проверки.
По оценкам экспертов РБК, реалистичная операционная доходность апарт-отелей чаще находится в диапазоне 7–9% годовых. В отдельных проектах возможен уровень 9–11%, но обычно после выхода объекта на зрелую загрузку, то есть к 3–5 году работы. Обещания выше 12–15% годовых требуют детальной проверки.
Инвестору важно понимать три показателя:
| Показатель | Что означает | Почему важен |
| Загрузка | Сколько дней номер занят гостями | Показывает, сколько времени актив реально работает |
| ADR | Средняя ставка проданного номера за сутки | Помогает оценить уровень цены размещения |
| RevPAR | Выручка на доступный номер с учётом загрузки | Показывает эффективность номерного фонда, а не только цену суток |
Пример расчёта помогает увидеть разницу между выручкой и доходом собственника.
| Показатель | Условное значение |
| Стоимость покупки апартамента | 9 000 000 ₽ |
| Средняя ставка размещения, ADR | 5 000 ₽ / сутки |
| Средняя загрузка | 70% |
| Количество оплаченных суток в год | 256 |
| Валовая годовая выручка | 1 280 000 ₽ |
| Комиссия управляющей компании, 25% | −320 000 ₽ |
| Операционные расходы, уборка, сервис, обслуживание | −180 000 ₽ |
| Налог и прочие платежи | −80 000 ₽ |
| Ориентировочный чистый доход | 700 000 ₽ |
| Доходность на вложенный капитал | 7,8% годовых |
| Ориентировочный срок окупаемости | около 12,8 года |
Это условная модель, но логика именно такая: инвестор получает не валовую выручку, а остаток после комиссии оператора, расходов, налогов, ремонта и обслуживания.
Инвестору необходимо запросить прогноз загрузки по месяцам, ADR, RevPAR, размер комиссии управляющей компании, перечень операционных расходов, налоговую модель, расходы на ремонт и обновление мебели, условия выхода из договора, срок окупаемости и сценарий работы в низкий сезон.
Такой подход позволяет оценить не рекламную доходность, а реальную экономику объекта.
От чего зависит доходность апарт-отеля
Доходность апарт-отеля зависит от совокупности факторов: локации, спроса, качества проекта, управляющей компании, загрузки, ставок размещения, расходов и конкуренции. Один сильный параметр не гарантирует прибыль, если остальные элементы модели не проработаны.
| Фактор | Как влияет на доходность |
| Локация | Деловой район даёт спрос в будни, курорт усиливает сезонность, медицинский кластер повышает долю длительного проживания |
| Управляющая компания | Влияет на загрузку, тарифы, отзывы, повторные бронирования и расходы |
| Номерной фонд | Площадь, кухня, мебель, техника, дизайн и эргономика влияют на выбор гостя |
| Инфраструктура | Прачечная, фитнес, кафе, коворкинг, парковка и ресторан повышают ценность объекта, если соответствуют аудитории |
| Сезонность и конкуренция | На курортах доход меняется по месяцам, а большой объём предложения может снижать ставки и загрузку |
Рынок в разных регионах развивается неравномерно.
Санкт-Петербург — наиболее зрелый рынок апарт-отелей. По данным NF Group, общий качественный номерной фонд города в 2025 году составил 24,9 тыс. номеров, из них апарт-отели — 9,1 тыс. Доля апарт-отелей в номерном фонде — 37%.
Конкуренция уже заметна.
По Nikoliers, в 2025 году заполняемость апарт-отелей Санкт-Петербурга снизилась с 80,2% до 73,9%. ADR вырос до 3 347 ₽ в сутки, но RevPAR из-за снижения загрузки увеличился только на 2,6%. Это показывает, что даже на сильном рынке рост предложения может давить на операционные показатели.
Москва пока уступает Санкт-Петербургу по объёму рынка сервисных апартаментов, но растёт. По данным Nikoliers, рынок может увеличиться с 2,9 тыс. лотов до 5,7 тыс. к 2027 году. В 2026 году ожидается ввод 1 231 лота — почти на 80% больше, чем в 2025 году.
Юг России и Кавказ демонстрируют высокий темп роста, но здесь заметен риск перегрева. По данным Macon, первичный рынок апарт-отелей юга России включает 107 объектов, 2 млн м² и 48,1 тыс. номеров. За три года рынок вырос почти втрое. При этом 30 тыс. лотов, или 64% проектного объёма, остаются нереализованными, а средний срок поглощения составляет 5 лет при нормативе 3–4 года.
Для инвестора это означает, что выбор объекта должен основываться не на общей популярности региона, а на детальном анализе спроса, конкуренции, концепции и финансовой модели.
Какие риски есть у инвестора
Основные риски инвестора связаны с завышенными прогнозами доходности, слабым управлением, юридическим статусом апартаментов, сезонностью и ростом конкуренции. Эти риски можно снизить, если оценивать объект как гостиничный бизнес, а не только как недвижимость.
| Риск | Как проявляется | Как проверить до покупки |
| Завышенная доходность | В презентации указаны 15–20% годовых без подробной модели | Запросить расчёт загрузки, ADR, RevPAR, расходов и комиссии УК |
| Слабая управляющая компания | Низкие оценки гостей, нестабильная загрузка, проблемы с сервисом | Проверить действующие объекты оператора и отзывы |
| Сезонность | Доход высокий в пиковый период и ниже в остальные месяцы | Изучить помесячную модель загрузки |
| Юридический статус | Апартамент не является квартирой в жилом фонде | Проверить назначение помещений и документы объекта |
| Отсутствие классификации | Ограничения для легального размещения и рекламы | Проверить запись в реестре или план прохождения классификации |
| Высокие расходы | Чистая прибыль ниже заявленной доходности | Запросить полный перечень расходов собственника |
| Перегрев рынка | Новые объекты снижают ставки и загрузку | Проанализировать конкурентов и объём строящегося фонда |
Перед покупкой необходимо проверить назначение помещений, разрешённый вид использования здания, наличие классификации или план её прохождения, договор с управляющей компанией, модель распределения дохода, размер комиссии оператора, перечень расходов собственника, налоговую нагрузку, правила ремонта и обновления мебели, условия выхода из программы управления.
Если объект принимает заявки через сайт, также проверяют правила бронирования, оплаты, возвратов и документы по обработке персональных данных.
Есть и проектные ошибки, которые снижают доходность ещё до открытия объекта:
- Одинаковые номера без учёта разных аудиторий
- Нехватка сервисных помещений
- Неудобная кухня
- Слабая навигация
- Отсутствие сценария низкого сезона
- Финансовая модель
- Сделанная уже после проектирования
В таком случае объект может выглядеть качественно, но работать дорого и нестабильно. Это нужно выявлять заранее.
Показателен пример рынка юга России. Несмотря на быстрый рост, 64% проектного объёма апарт-отелей остаётся нереализованным. Это говорит о том, что высокий интерес к формату не отменяет необходимости проверять ликвидность, темпы продаж, реальный спрос и конкурентную среду.
Кейс Avenir показывает, что при качественном управлении апарт-отель может сохранять положительную динамику. В 2025 году число забронированных ночей выросло на 5% — до 118 400, а весь номерной фонд в управлении PSK Invest был классифицирован по обновлённым требованиям. Вывод для инвестора простой: классификация, оператор и работа с разными сегментами спроса напрямую влияют на загрузку.
Апарт-отель не подходит инвестору, который ждёт гарантированный доход без проверки проекта. Формат также не подходит тем, кто хочет жилой статус, не готов изучать договор с УК, игнорирует сезонность или покупает объект только по красивой презентации.
Как выбрать апарт-отель для инвестиций
Выбирать апарт-отель нужно как инвестиционный гостиничный актив. В первую очередь оцениваются спрос, локация, оператор, документы и финансовая модель. Дизайн и цена покупки важны, но они не заменяют анализа доходности и рисков.
Перед покупкой стоит пройти шесть шагов:
- Проверить назначение помещений, правовой статус и классификацию объекта.
- Изучить управляющую компанию: опыт, действующие объекты, отзывы гостей, отчётность.
- Запросить прогноз загрузки, ADR, RevPAR и помесячную модель дохода.
- Посчитать доход после комиссии оператора, расходов, налогов и обновления номерного фонда.
- Проверить конкурентов и будущий ввод похожих объектов в локации.
- Рассчитать стресс-сценарий: что будет с доходностью при снижении загрузки, ставки или росте расходов.
При разработке апарт-отеля под ключ целесообразно начинать не с архитектурного образа, а с бизнес-концепции. Последовательность должна быть такой: предпроектный анализ участка или здания, оценка спроса, выбор формата, финансовая модель, состав номерного фонда, сервисная инфраструктура, проектирование, дизайн, комплектация, подготовка к классификации, запуск и дальнейшее управление.
Только после этого проектирование здания и интерьеров становится частью единой коммерческой системы. Для частного инвестора главным будет качество актива, договор и реалистичная доходность. Для девелопера — концепция, продажи юнитов, оператор и классификация. Для владельца земли — ТЭО, мастер-план, инфраструктура и сценарий запуска.
Апарт-отель может быть эффективным инвестиционным форматом, если объект создаётся как полноценный гостиничный продукт: с понятной локацией, профессиональным оператором, рассчитанной экономикой и юридически корректной моделью работы. Для инвестора это не пассивная покупка квадратных метров, а участие в доходном объекте размещения, где результат зависит от качества проектирования, запуска и последующего управления.
Источники и данные, использованные в статье
- Постановление Правительства РФ от 27.12.2024 №1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения»
URL: https://normativ.kontur.ru/document?documentId=504743&moduleId=1 - Интерфакс — «Более 92 млн туристов отдохнули в России в 2025 году»
URL: https://www.interfax.ru/russia/1086779 - Интерфакс — «Минэкономразвития ожидает 94 млн турпоездок по России в 2026 году»
URL: https://www.interfax.ru/russia/1081669 - NF Group — «Рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга, 2025»
URL: https://media.kf.expert/lenta_analytics/0/900/NF%20GROUP_%D0%A0%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA%20%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3_2025.pdf - Nikoliers — «2026 год может поставить новый рекорд по вводу апарт-отелей в Петербурге»
URL: https://nikoliers.ru/media/news/2026-god-mozhet-postavit-novyy-rekord-po-vvodu-apart-oteley-v-peterburge/ - Nikoliers — «В ближайшие 2,5 года рынок сервисных апартаментов в Москве увеличится в два раза»
URL: https://nikoliers.ru/media/news/v-blizhayshie-2-5-goda-rynok-servisnykh-apartamentov-v-moskve-uvelichitsya-v-dva-raza/ - РБК Краснодар — «Апарт-отели: доступный пассивный доход или скрытые риски»
URL: https://kuban.rbc.ru/krasnodar/18/09/2025/68ca79c59a794709db9c77b9 - Коммерсантъ — «Рынок апартаментов смещается из Сочи в Крым и Кавказ»
URL: https://www.kommersant.ru/doc/8672404 - Коммерсантъ — «Апарт-отели Avenir отчитались о работе в 2025 году»
URL: https://www.kommersant.ru/doc/8443152 - CMWP — «Рост спроса замедлился: численность туристов в первом квартале 2026 года может вырасти только на 2,8%»
URL: https://www.cmwp.ru/news/rost-sprosa-zamedlilsya-chislennost-turistov-v-pervom-kvartale-2026-goda-mozhet-vyrasti-tolko-n/
